“A mente que se abre a uma nova ideia
jamais voltará ao seu tamanho original”
Albert Einstein
Com o aumento do turismo e o surgimento/intensificação da economia colaborativa, plataformas digitais que unem proprietários de imóveis a viajantes impulsionaram a utilização de imóveis urbanos como uma forma de rentabilizar a propriedade e suprir uma demanda por imóveis de temporada, de forma mais segura e confortável. Diante desse cenário percebemos um aumento de conflitos entre proprietários de unidades autônomas que buscam rentabilizar suas propriedades, a fim de dar uma finalidade econômica às mesmas e o interesse do condomínio em preservar a segurança e o uso adequado do edifício. Nesse sentido, o presente artigo busca trazer luz esse aparente conflito de interesses.
Introdução
Locação e a Locação por temporada
Conforme preceitua Anderson Schereiber “a locação é o contrato por meio do qual uma das partes se obriga a transferir a outra o exercício das faculdades de uso e gozo sobre bem infungível temporariamente e mediante retribuição”.
Percebe-se pela definição que a retribuição é uma característica fundamental do contrato de locação. Ou seja, é inegável que indivíduos que locam seus imóveis possuem uma finalidade econômica nesse negócio. Vale ressaltar, que o objeto da locação abrange a coisa e o aluguel, caso contrário seria apenas um contrato de comodato.
Nesse sentido, o mercado imobiliário urbano possui como um dos grandes atrativos a finalidade econômica do bem imóvel. Gerando assim, investimentos privados, concorrência e aprimoramento da infraestrutura urbana. Caso a finalidade imobiliária fosse apenas habitacional, evidentemente, não haveria tamanha atratividade nesse mercado. Ouso dizer, que as residências atuais se assemelhariam aos prédios habitacionais precários da antiga união soviética.
Interessante notar, que no Brasil, devido a uma instabilidade monetária vivenciada nos anos 80 e 90, muitos investidores alocam seus recursos no mercado imobiliário a fim de se proteger da hiperinflação e do medo de novos confiscos, como o evento traumático ocorrido em 16 de março de 1990 em que o então presidente da república Fernando Collor de Mello, bloqueou as aplicações financeiras dos brasileiros, com desdobramentos catastróficos.
Nesse cenário, importante frisar que a locação de imóveis urbanos é regida por legislação própria, a Lei nº 8245/91. O contrato de locação por temporada é especificado no artigo 48. Vejamos:
“Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”.
Como se infere do artigo legal não há prazo mínimo para a locação por temporada, somente prazo máximo, 90 dias. Deve-se ressaltar que o legislador não colocou o prazo máximo de 3 meses, ele fez questão de colocar o prazo em dias. Essa escolha se deu de forma pensada até porque em outros artigos da mesma lei o legislador coloca prazos em meses e não dias. Consequentemente, não resta dúvidas, de que a locação por temporada pode ser de 1 (hum) dia ou de até 90 (noventa) dias, podendo evidentemente ser cobrada por diárias e não necessariamente por valor mensal como ocorre na locação convencional sem ser por temporada.
Interessante notar, que o legislador deixa claro que o imóvel pode estar mobiliado ou não, ou seja, o simples fato do imóvel ser mobiliado não desvirtua o fato de ser uma locação por temporada e nem transforma o contrato de locação em hospedagem ou hotelaria. O legislador deixa claro que imóveis mobiliados podem ser alugados por temporada. Além disso, o legislador elenca de forma exemplificativa algumas hipóteses corriqueiras que levam o locatário a alugar um imóvel por temporada, dentre elas a prática do lazer.
Evidentemente, o turismo é uma atividade de lazer. Não restando dúvida de que a lei do inquilinato coloca uma pá de cal em eventual questionamento se a locação por temporada se enquadraria ou não em uma possibilidade de locação para um locatário que visita uma cidade a turismo. Nesse sentido, o turista pode se hospedar em um hotel, em uma pousada, ficar na casa de familiares ou até mesmo celebrar um contrato de locação por temporada conforme previsto na lei do inquilinato no artigo 48 supracitado.
Interpretar de forma diversa fere o intuito do legislador que sem dúvida nenhuma criou a figura da locação por temporada para regular situações cotidianas (viajantes que estão praticando o lazer, realizando um curso, tratamento de saúde, feitura de obras em seus imóveis, dentre outras) em que indivíduos celebram contratos de locação para períodos menores, de até 90 dias, e que consequentemente exigem um rito mais simplificado e menos burocrático, justamente para atender essa necessidade mais dinâmica.
Consequentemente, ainda que se use uma plataforma on line para unir locador e locatário, o que importa é a natureza jurídica da relação contratual. Não restando dúvida de que indivíduos (locadores) que colocam sua unidade autônoma em uma plataforma para que locatários aluguem a referida unidade por prazo inferior a 90 dias estão celebrando entre si o contrato previsto no artigo 48 da Lei do Inquilinato, contrato de locação por temporada.
Percebe-se assim, que a locação por meio de plataformas digitais não se enquadra em uma lacuna legislativa, pelo contrário, o legislador pátrio tratou do tema de forma expressa no artigo 48 da Lei do Inquilinato conforme supracitado.
Limites que podem ser definidos pelo condomínio
Importante ressaltar que o fato da lei prever a possibilidade da locação por temporada não significa que essa pode ser feita sem nenhum controle por meio do condomínio. É evidente e inclusive recomendável que os condôminos estipulem regras, preferencialmente em assembléia, para que conste na convenção de condomínios ou no regulamento interno, boas práticas e regulamentos a fim de preservar uma convivência harmoniosa entre as unidades.
Nesse sentido, a proibição de festas e eventos dentro da unidades, a proibição de práticas comerciais, proibição de cultos religiosos, a proibição de alugar quartos de forma individualizada, a identificação de todos os moradores, a identificação de todos os inquilinos previamente cadastrados e o período que estão autorizados a circular pelo condomínio são alguns exemplos de boas práticas.Porém, o condomínio precisa ter atenção para não criar normas que sejam discriminatórias ou até mesmo ilegais. Não pode haver uma limitação que afete apenas uma unidade ou um indivíduo.
Consequentemente, se o condomínio decide que é vedado fazer festas nas unidades sob pena de multa, essa multa não pode ser aplicada apenas em unidades que fazem locação por temporada. A convivência em sociedade exige um equilíbrio entre o exercício legítimo da liberdade e a convivência coletiva harmoniosa. Qualquer atitude que suprima de forma desproporcional um dos lados causará desequilíbrios que afetarão todas as unidades em algum momento.
A vedação da locação por temporada, que pode ser o desejo inicial da maioria, pode trazer desdobramentos como discussões judiciais longas e onerosas para os condomínios lesados e para o condomínio e posteriormente pode ocasionar uma perda de valor das unidades autônomas. O mercado responde de forma implacável às restrições e as medidas de controle artificiais.
Conclusão
O tema é rico, atual e gera amplos debates, em um cenário em que diversos interesses estão em conflito aparente, a parcimônia e a busca por uma acomodação de interesses é fundamental. Nesse sentido a proibição pura e simples da locação por temporada em condomínios edilícios nos parece ilegal e uma atitude extremamente perigosa que trará custos elevados ao condomínio. Consequentemente, a recomendação é que os condôminos busquem formas de regular a atividade a fim de garantir a segurança e a convivência harmoniosa sem causar prejuízos econômicos aqueles que alugam seu imóvel seja por contrato de 30 meses seja por contrato de temporada.